반응형
사람들에게 관심있는, 돈 되는 부동산 경매·공매 투자
부동산 경매·공매(온비드)는 시세보다 낮게 매입하고 안정적 현금흐름을 만드는 대표적 소액 투자 방식입니다. 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 말소기준권리·낙찰가율·임대수익률 3요소를 함께 점검해 손실 구간을 차단하는 것입니다. 이 글은 초보도 바로 따라 할 수 있도록 체크리스트와 출구전략을 중심으로 정리했습니다.
목차
왜 지금, 경매·공매인가
금리와 전월세 수급 변동기에 가격은 양극화됩니다. 실수요가 두터운 역세권·학군·업무지구 주변의 소형 주택, 단지 내 상가, 생활형 구분점포는 공실 저항력이 강합니다. 공매는 유찰 시 즉시낙찰제·수의계약 등 선택지가 있어 매수 속도가 빠르고, 경매는 배당표 구조가 명확해 권리정리가 깔끔한 장점이 있습니다.
돈 되는 물건 고르는 기준
- 수요 필터: 도보 10분 역세권, 관리 상태, 채광·소음, 주차·엘리베이터 유무.
- 권리분석: 말소기준권리 이후 권리는 소멸. 단, 유치권·법정지상권·지분경매·임차인 대학력은 별도 검증. 등기·현황·점유를 함께 보세요.
- 숫자 검증: 최근 6개월 지역별 낙찰가율, 전·월세 시세, 관리비 체납, 예상 공실률을 반영해 목표 수익을 역산.
- 현장답사: 누수·결로·균열, 일조, 주변 공사·상권 변동, 소음원(변전소·철도) 직접 확인.
- 출구전략: 전월세 운용, 보증금·월세 비중, 플립 시 리모델링 범위, 보유세·양도세까지 선반영.
입찰가 산정 공식
연간 순수익률(%) = (연간임대료 – 관리·수선·공실예비 – 대출이자) ÷ 총투자금 × 100
총투자금 = 낙찰가 + 취득부대비용 – 대출금
기준선은 낙찰가율 80% 이하 + 순수익률 7~10%입니다. 감정가가 아니라 실거래가·최근 낙찰가를 기준으로 상/하한가 밴드를 만들고 예상 경쟁도(입찰자 수)에 따라 ±0.5~1.0% 범위에서 미세 조정하세요.
섹터별 전략
- 소형 아파트·빌라·오피스텔: 임대수요가 두텁고 초기자금이 작습니다. 전세가율·월세 전환률로 1차 판별.
- 근린상가 구분점포: 배달·생활편의·의료·교육 수요가 꾸준한 배후 단지 위주. 권리·용도변경·위반건축물 여부 필수 점검.
- 소형 토지(전·답): 진입도로·형상·배수, 용도지역·농지취득자격을 먼저 확인. 인근 개발계획은 보너스로 보세요.
리스크 체크리스트
- 점유자 인도 난이도
- 장기 공실 가능 지역
- 과도한 체납관리비와 하자 보수비
- 금리 상승 및 세금(취득세·재산세·종부세·양도세)
- 불법용도변경/위반건축물의 추징·원상복구 리스크
7일 실행 플랜
- D-7~5: 관심 지역 설정, 법원경매·온비드 알림 설정, 후보 20건 수집
- D-4: 권리분석으로 8건 압축(말소기준권리·대항력·배당요구 여부)
- D-3~2: 현장답사·중개 시세 인터뷰로 3건 선정
- D-1: 입찰가 밴드 확정, 보증금·서류·이체한도 점검
- D-day: 2~3건 분산입찰로 ‘낙찰 확률 × 기대수익률’ 최적화
초보가 피해야 할 실수
- 감정가 할인율만 보고 입찰
- 말소기준권리 누락
- 수리비·공실률 0% 가정
- 호재 뉴스만 믿고 현장 수요 미확인
- 출구전략 없이 낙찰
Tip: 매 건마다 낙찰가율·임대료·공실률·수선비를 기록하면 다음 입찰의 정확도가 크게 올라갑니다.
반응형