반응형
입찰가 계산 시트 사용법: 낙찰가율 80% 이하 + 순수익률 7~10% 맞추는 법
이 글은 제가 공유하는 입찰가 계산 시트의 사용법을 단계별로 설명합니다. 시트는 목표 수익률을 먼저 정하고, 임대/운영/자금 가정을 넣으면 추천 입찰가(하한/상한)과 예상 순수익률·DSCR이 자동 계산되도록 설계했습니다.
1. 파일 내려받기
첨부: 입찰가_계산_시트_v1.xlsx
다운로드 후 엑셀 또는 구글 스프레드시트로 열 수 있습니다(구글 시트는 파일→업로드→변환 사용).
2. 입력해야 하는 곳(노란 칸)
- 시장가: 최근 실거래가 기준 추정가격
- 목표 순수익률(연): 보수적으로 7~10% 권장
- 월 임대료·관리비·기타운영비: 현장 시세 또는 중개 인터뷰 값
- 공실률: 통상 3~8% 범위
- 유지보수 적립률: 임대료의 2~5%
- 보유세(연): 재산세 등
- LTV·금리: 금융기관 상담값
- 취득부대비용(%): 취득세·중개·법무·인지 등 합계
- 리모델링/기타 일시비용: 수리비·집기·세팅비
- 최근 평균 낙찰가율: 지역·유형별 최근 6개월 평균
- 예상 경쟁자 수: 통상 3~8명, 많을수록 상한가 소폭 상향
- 리스크 마진: 보수적 하향 조정(예: 2%)
3. 결과 읽는 법(Outputs 박스)
- 추천 하한/상한 입찰가: 하한=리스크 반영, 상한=경쟁도 및 평균 낙찰가율 상한선 반영
- 예상 순수익률(상한 기준): 상한가로 낙찰돼도 목표에 근접하면 안전
- DSCR(이자보상배율): 1.2배 이상 권장(NOI/이자). 낮으면 대출 민감도↑
- 평가 메모: 수익·안정성 기준 충족 여부 요약
4. 계산 원리(핵심)
총투자금 = 입찰가 + 취득부대비용 − 대출금 + (리모델링·기타)
연 순수익 = 연 임대료(공실 반영) − 운영비(관리·기타·유지·보유세) − 연 이자
목표 수익률 y를 만족하는 입찰가 B를 역산하여 B = ((임대–운영) − y×일시비용) ÷ ( y×(1+취득−LTV) + 금리×LTV )로 계산합니다. 이후 경쟁도와 평균 낙찰가율 상한을 적용해 상한가를 제한하고, 리스크 마진으로 하한가를 조정합니다.
5. 현장 적용 팁
- 숫자 바꾸며 감도분석: 공실률 +2%p, 금리 +1%p, 리모델링비 +200만 등
- Comps 시트에 전·월세·낙찰 사례를 꾸준히 누적
- 최종 입찰 전 DSCR≥1.2 & 순수익률≥7% 동시 충족 원칙
- 상한가와 하한가 사이에서 분산입찰(2~3건)로 승률·수익률 균형
6. 자주 묻는 질문
Q. 전세 지역은 어떻게 입력하나요?
A. 전세 지역은 월세 전환률(예: 연 4~5%)로 월세 환산해 ‘월 임대료’에 넣고 계산합니다.
Q. 상가의 관리비가 변동이 큰데요?
A. 최근 6개월 평균으로 보수적으로 입력하고, ‘기타운영비’에 가산합니다.
Q. 평균 낙찰가율은 어디서 보나요?
A. 법원경매/온비드 통계와 낙찰사례를 참고해 유형·지역별 최근 6개월 평균을 적습니다.
반응형