온비드 유찰·수의계약 실전 가이드
온비드(Onbid)는 전국 공공·공기업 자산의 전자공매 플랫폼으로, 인터넷으로 입찰부터 계약까지 진행할 수 있습니다. 공고와 물건정보를 24시간 조회할 수 있어 초보도 접근성이 높습니다. (참고: 캠코/온비드 소개 자료)
한눈 요약
- 유찰: 유효한 입찰이 성립하지 않아 낙찰자가 없는 상태
- 수의계약: 공고별 요건 충족 시 경쟁입찰 대신 최저가격 이상에서 협상·계약하는 방식(공고 생략이나 간소화가 가능)
- 핵심 전략: 공고문 요건 확인 → 최근 유찰 단계와 최저입찰가격 파악 → 현장·권리·수익성 점검 → 상한/하한 제안가 산출 → 담당자와 협의
1) 온비드에서 ‘유찰·수의계약’ 물건 찾기
- 검색 필터 활용: 온비드/공공데이터 서비스에는 수의계약가능 물건, 마감임박, 통합50% 등 목록이 제공됩니다. 리스트에서 유형·지역을 좁히세요. (참고: 온비드 오픈API 안내—수의계약가능 목록 제공)
- 공고문 최우선: 각 물건 공고문에 유찰 후 조정률, 수의계약 개시 조건, 제안 가능 금액, 제출서류, 마감기한이 상세히 기재됩니다. 같은 기관이라도 자산별로 룰이 다를 수 있으니 반드시 공고문 원문을 기준으로 하세요.
2) 유찰이 나면 무엇이 달라지나
- 가격 기준의 변화: 차수별 유찰 후 최저입찰가가 하향되거나, 다음 차 개시 전 직전 차 최저입찰가 이상에서 수의계약이 허용되는 공고가 있습니다. (예: 신탁 공매 공고에서 “다음 차 개시 전 직전 최저입찰가 이상 수의계약 가능” 사례 다수)
- 수의계약 전환: 일부 자산(예: 비상장증권 등)은 최종 유찰 시 수의계약으로 전환 가능하도록 규정되는 경우가 있습니다. 단, 자산·기관마다 요건이 상이합니다.
3) 수의계약 개시 요건 체크
- 공고별 명시: “몇 회 유찰 후”, “최종 유찰 후”, “다음 차 개시 전” 등 개시 시점과 최저 제안가격이 공고에 명시됩니다. (예시: 직전 차 최저입찰가 이상 제안 허용)
- 절차 간소화: 수의계약은 입찰공고·참가 절차가 생략되거나 간소화될 수 있습니다. 다만 현장확인·공부열람은 오히려 더 엄격히 해야 합니다.
- 제한 기간: “최종 유찰 후 ○개월 이내” 등 유효기간이 붙는 경우가 있으니 기한을 반드시 확인하세요.
4) 수의계약 가격전략(실전)
- 상한/하한 제안가 만들기: 직전 최저입찰가(상한선 후보)와 목표수익률을 역산한 값(하한선 후보) 사이에서 밴드를 설정합니다.
- 온비드 수익성 역산: “연 임대료(공실 반영) − 운영비 − 이자”를 “총투자금(입찰가+취득비−대출+수리비)”로 나누어 순수익률≥7%, DSCR≥1.2를 동시 충족하는지 확인합니다. (엑셀 입찰가 계산 시트 활용 권장)
- 협상 여지: 담당자(집행기관) 입장에서는 공고 재개보다 확정 매각이 이익일 수 있습니다. 다만 공고의 최저허용가 미만 제안은 수리되지 않으니 기준선을 반드시 준수하세요.
5) 수의계약 절차·서류
- 담당자 컨택: 공고 하단 또는 기관 홈페이지의 담당자 연락처로 문의(물건번호/제안가/자금계획 요약)
- 필수서류 예시: 신분증/사업자등록증, 인감증명서, 위임장(대리인 시), 자금증빙(잔고증명·대출확약 등), 제안서 및 확인서류 등(공고문 기준)
- 보증금·수수료: 입찰참가 수수료나 보증금의 환불·공제 기준은 기관·공고마다 다릅니다. 일부 공고는 유찰 시에도 참가수수료 환불 불가가 명시되니 반드시 확인하세요.
- 계약 체결·대금 납부: 계약서 서명 → 잔금 기한 내 납부(분할 허용 여부는 공고별 규정)
6) 권리·현장 체크리스트
- 점유자: 인도 난이도, 명도 비용, 장기점유·무단점유 여부
- 등기·권리: 말소되지 않는 권리(지역권·법정지상권 등) 존재 여부
- 현황: 불법용도변경·위반건축물, 누수·균열·구조 하자
- 수익성: 전·월세 시세, 공실률, 관리비·수선비, 세금(취득·보유·양도)
- 기금·분납: 분할납부 가능·조건(자산·기관별 상이)
7) 담당자 문의 템플릿
[제목] ○○(물건번호) 수의계약 가능 여부 및 절차 문의
[내용] 안녕하세요. 본 물건의 최근 유찰 이력과 수의계약 개시 요건(최저허용가, 필요서류, 기한)을 확인하고자 합니다. 제안 예정가 △△원, 잔금납부 계획 ○월 이내 입니다. 가능 시 절차와 서류 목록을 회신 부탁드립니다. 감사합니다. (이름/연락처)
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 유찰 몇 번 후 수의계약이 되나요?
A. 자산·기관·공고별로 상이합니다. 어떤 공고는 다음 차 개시 전 직전 최저가 이상 수의계약을 받고, 다른 자산(예: 특정 증권)은 최종 유찰 시에만 허용되기도 합니다. 반드시 해당 공고문을 기준으로 판단하세요.
Q2. 수의계약은 공고 없이 바로 계약하나요?
A. 수의계약은 입찰공고/참가 절차가 생략되거나 간소화될 수 있으나, 기관 지침과 공고문에 따릅니다. 서류·가격 기준은 그대로 적용됩니다.
Q3. 온비드 참가에 필요한 준비물은?
A. 온비드 회원가입과 인증서 등록(전자입찰용)이 필요합니다. 기관 규정(지자체 계약법 등)에 따른 자격요건도 확인하세요.
Q4. 참가수수료·보증금은 환불되나요?
A. 공고별로 다르며, 일부는 유찰 시에도 참가수수료 환불 불가가 명시됩니다. 반드시 공고의 수수료·보증금 조항을 확인하세요.
실전 팁: 직전 최저입찰가(상한선)와 목표가(하한선) 사이에서 제안가를 정하고, 순수익률≥7% & DSCR≥1.2를 동시 충족하는지 최종 점검하세요. 담당자와의 커뮤니케이션에서는 자금확정·잔금일정을 명확히 제시하는 것이 유리합니다.