말소기준권리 완전 정리

경매·공매 권리분석의 시작이자 끝은 말소기준권리입니다. 기준권리를 정확히 잡아야 “무엇이 소멸되고, 무엇을 인수하는지”가 명확해지고, 입찰가와 수익률도 안전하게 설계할 수 있습니다. 이 글은 초보자도 헷갈리지 않도록 정의 → 찾는 법 → 소멸/인수 원칙 → 사례 → 체크리스트 순서로 정리했습니다.

1. 말소기준권리란 무엇인가

경매 후 소유권이 이전될 때, 기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 원칙적으로 소멸합니다. 반대로 기준권리보다 먼저 설정되어 있거나 법에서 보호되는 권리는 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 말소기준권리를 한 줄로 요약하면 다음과 같습니다.

“등기부에서 기준권리를 기준선으로 삼아,
그 이후(뒤) 권리들은 소멸, 그 이전(앞) 권리들은 인수 가능”

Tip: 말소기준권리는 보통 저당권·근저당권·담보가등기·압류·가압류 등 ‘담보·집행성’ 권리 중 최선순(가장 먼저 설정된 것)에서 정해지는 경우가 많습니다. 다만 물건·기관·공고·절차에 따라 예외가 있으니 매각물건명세서를 반드시 함께 확인하세요.

2. 말소기준권리 찾는 5단계 루틴(10분 컷)

등기부 열람: 갑구(소유권), 을구(담보권)를 모두 확인합니다. 설정일·접수번호·순위를 표기해두세요.
‘담보·집행성’ 권리 표시: 저당권/근저당권/담보가등기/압류/가압류 등만 따로 추립니다.
최선순 찾기: 위 권리들 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리 후보입니다.
임차인 대항력 체크: 전입+점유(+확정일자) 등으로 대항력·우선변제권을 갖춘 임차인이 기준권리 이전인지 이후인지 구분합니다.
매각물건명세서 대조: ‘인수되는 권리/임차보증금/지상권’ 등 특기사항을 확인해 예외가 없는지 최종 점검합니다.

3. 소멸/인수의 일반 원칙

소멸: 기준권리 이후 설정된 저당권·근저당권·가압류·압류·담보가등기 등 대부분의 권리
인수 가능: 기준권리 이전의 저당권·전세권·지상권 등 선순위 권리, 대항력 있는 임차인의 보증금(또는 일부), 법정지상권·유치권(성립요건 충족 시) 등
항상 예외 체크: 법령 개정·판례·공고 조건에 따른 차이가 있으므로 매각물건명세서와 현장·서류를 함께 확인해야 합니다.

4. 임차인 권리와 기준권리의 관계

대항력: 주택은 전입신고+점유, 상가는 사업자등록+점유를 갖춰야 성립(세부 요건·최우선변제 한도는 수시 개정, 최신 기준 확인).
우선변제권: 확정일자(또는 상가 임대차 확정일자/보증금 보호 요건)로 배당받을 권리. 배당요구 종기 내 신청 필요.
핵심 비교:
- 임차인의 대항력 성립일이 기준권리보다 빠르면 → 보증금 전부 또는 일부 인수 위험
- 느리면 → 일반적으로 소멸 (단, 배당요구·전입 변동 등 체크)

5. 헷갈리기 쉬운 권리 5가지

가등기: 담보가등기(담보목적)인지 소유권이전청구권보전가등기(본등기 전제)인지 구분. 본등기 전환 가능성·선후관계 필수 점검.
지상권/지역권: 선순위 설정이면 용도·범위만큼 인수 가능. 지료·사용제한을 임대수익에 반영.
법정지상권: 토지·건물 소유자 분리 등 요건 충족 시 등기 없이도 성립 가능. 인수 위험 있으므로 토지·건물 등기·현황을 함께 본다.
유치권: 공사대금 등 요건 충족·점유 유지 시 인수될 수 있음. 허위 유치권 여부는 공정증서·세금계산서·사진 등 증빙으로 검증.
가처분: 처분금지가처분 등은 목적·범위에 따라 인수/소멸 달라질 수 있어 공고문·명세서로 확인.

6. 실전 사례 3가지 (핵심만)

사례 A: 근저당 → 임차인 → 가압류

순서: 근저당(2019) - 임차인 전입·점유(2021) - 가압류(2023)
기준권리: 근저당(2019)
결과: 임차인은 대항력이 기준권리보다 늦어 일반적으로 소멸(배당요구 여부 확인). 가압류는 소멸.

사례 B: 임차인(대항력) → 근저당 → 가압류

순서: 임차인 전입·점유(2018) - 근저당(2020) - 가압류(2022)
기준권리: 근저당(2020)
결과: 임차인은 기준권리보다 빠르므로 보증금 인수 가능(전액/일부는 보증금·최우선변제·배당 여부에 따라 달라짐).

사례 C: 담보가등기 → 근저당 → 전세권

순서: 담보가등기(2017) - 근저당(2018) - 전세권(2021)
기준권리: 담보가등기(2017)
결과: 이후 권리들은 원칙적으로 소멸. 다만 가등기 본등기 가능성·피담보채권 범위 등은 추가 검토.

7. 말소기준권리 체크리스트(출력용)

① 등기부 갑구/을구 권리 모두 열람(설정일·접수번호 표기)
② 담보·집행성 권리를 분리(저당·근저당·담보가등기·압류·가압류)
③ 가장 빠른 설정일의 권리 = 말소기준권리 후보
④ 임차인 대항력/확정일자의 성립일 vs 기준권리 선후 비교
⑤ 지상권·전세권·법정지상권·유치권 존재여부 및 성립요건 검토
⑥ 매각물건명세서의 ‘인수되는 권리·특기사항’ 최종 대조
⑦ 입찰가 계산 시트로 인수금액 반영 후 수익률/DSCR 재계산

8. 입찰가 반영 요령

인수 위험이 있으면 그 금액(또는 리스크 프리미엄)을 입찰가에서 공제합니다.
임차인이 인수 대상일 경우, 명도비·체납관리비·수선비도 추가로 차감합니다.
최종 원칙: 낙찰가율 80% 이하 + 순수익률 7~10% + DSCR≥1.2 동시 충족.

9. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 말소기준권리는 항상 ‘가장 오래된 권리’인가요?

A. 실무에선 담보·집행성 권리 중 최선순이 기준이 되는 경우가 많지만, 물건·절차·공고에 따라 예외가 있을 수 있습니다. 매각물건명세서를 항상 확인하세요.

Q2. 임차인의 보증금을 인수하는지 어떻게 알 수 있나요?

A. 임차인의 대항력 성립일과 기준권리의 선후 및 배당요구 여부를 비교합니다. 명세서의 ‘임차인 현황’과 확정일자/전입일을 꼭 확인하세요.

Q3. 법정지상권은 왜 조심해야 하나요?

A. 토지·건물의 소유가 분리되는 등 요건 충족 시 등기 없이도 성립되어 인수될 수 있습니다. 토지·건물 등기와 현황(용도·구조)을 반드시 함께 보세요.

마무리: 말소기준권리를 정확히 잡으면 ‘소멸/인수’가 자동으로 정리됩니다. 위 체크리스트로 10분 점검 후, 입찰가 계산 시, 인수 리스크를 반영해 안전마진을 확보하세요.

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말소기준권리 완전 정리 [1]