말소기준권리 완전 정리 [2]

경매·공매 권리분석의 출발점은 말소기준권리입니다. 기준권리를 정확히 잡아야 무엇이 소멸되고 무엇을 인수하는지 분명해지고, 입찰가와 수익률도 안전하게 설계할 수 있습니다. 이 글은 정의 → 찾는 법 → 소멸/인수 원칙 → 임차인 관계 → 빈출 함정 → 사례 → 체크리스트 → 입찰가 반영 순으로 정리했습니다.

1. 말소기준권리란?

경매로 소유권이 이전될 때, 기준권리보다 늦게 설정된 권리는 원칙적으로 소멸합니다. 반대로 기준권리보다 먼저 설정된 권리나 법에서 특별히 보호되는 권리는 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

요약: 등기부에서 기준권리를 선으로 긋고, 그 이후(뒤) 권리는 보통 소멸, 이전(앞) 권리는 인수 가능.

주로 기준권리가 되는 권리: 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류·가압류 등 담보·집행성 권리.

(항상 매각물건명세서로 예외 확인)

2. 10분 루틴: 말소기준권리 찾는 법

등기부 열람: 갑구(소유), 을구(담보) 모두 확인. 설정일·접수번호·순위를 적어둔다.
담보·집행성 권리 분류: 저당/근저당/담보가등기/압류/가압류만 따로 표시.
최선순 찾기: 위 권리 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리 후보.
임차인 대항력 확인: 주택(전입+점유), 상가(사업자등록+점유). 성립일이 기준권리보다 빠른지 늦은지 비교.
매각물건명세서 대조: 인수되는 권리·임차보증금·지상권·특기사항으로 예외 여부 최종 점검.

3. 소멸/인수의 일반 원칙

소멸: 기준권리 이후의 저당·근저당·가압류·압류·담보가등기 등 대부분 권리
인수 가능: 기준권리 이전의 전세권·지상권·선순위 저당, 대항력 있는 임차인 보증금(전부/일부), 법정지상권·유치권(요건 충족 시)
항상 예외 체크: 절차·공고·판례에 따라 달라질 수 있으므로 명세서와 현장·서류를 함께 본다.

4. 임차인 대항력·우선변제와의 관계

대항력: 주택은 전입+점유, 상가는 사업자등록+점유가 기본 요건.
우선변제권: 확정일자(또는 상가 확정일자/보호요건)로 배당받을 권리. 배당요구 종기 내 신청 필수.
판단 핵심: 임차인의 대항력 성립일이 기준권리보다 빠르면 인수 가능, 느리면 보통 소멸(명세서·배당요구 확인).

5. 헷갈리기 쉬운 권리 5가지

가등기: 담보가등기 vs 소유권이전청구권보전가등기 구분. 본등기 전환 가능성·선후관계 체크.
지상권/지역권: 선순위면 범위만큼 인수 가능. 지료·사용제한을 수익에 반영.
법정지상권: 토지·건물 분리 등 요건 충족 시 등기 없이도 성립 → 인수 위험. 토지/건물 등기·현황을 함께 검토.
유치권: 공사대금 등 요건+점유 유지 시 인수될 수 있음. 허위 유치권은 세금계산서·공정증서·현장증빙으로 검증.
가처분(처분금지 등): 목적·범위별로 인수/소멸 달라짐. 공고·명세서로 확인.

6. 실전 사례 3가지

사례 A: 근저당 → 임차인 → 가압류

순서: 근저당(2019) - 임차인 전입·점유(2021) - 가압류(2023)
기준권리: 근저당(2019)
결과: 임차인 대항력은 기준권리보다 늦어 일반적으로 소멸(배당요구 여부 확인). 가압류는 소멸.

사례 B: 임차인(대항력) → 근저당 → 가압류

순서: 임차인 전입·점유(2018) - 근저당(2020) - 가압류(2022)
기준권리: 근저당(2020)
결과: 임차인은 기준권리보다 빠르므로 보증금 인수 가능(전액/일부는 최우선변제·배당 여부에 따라 달라짐).

사례 C: 담보가등기 → 근저당 → 전세권

순서: 담보가등기(2017) - 근저당(2018) - 전세권(2021)
기준권리: 담보가등기(2017)
결과: 이후 권리들은 원칙적으로 소멸. 단, 가등기 본등기 전환 가능성·피담보채권 범위는 추가 검토.

7. 말소기준권리 체크리스트(인쇄 보관)

① 갑구/을구 전체 권리 표로 작성(설정일·접수번호·순위 표기)
② 담보·집행성 권리만 분리(저당·근저당·담보가등기·압류·가압류)
③ 가장 빠른 설정일 = 말소기준권리 후보
④ 임차인 대항력·확정일자 성립일 vs 기준권리 선후 비교
⑤ 지상권·전세권·법정지상권·유치권 존재/요건 검토
⑥ 매각물건명세서의 ‘인수되는 권리·특기사항’ 대조
⑦ 입찰가 계산 시트로 인수금액·명도비·수선비 반영해 수익률/DSCR 재계산

8. 입찰가에 어떻게 반영할까

인수 금액은 입찰가에서 직접 공제하거나 리스크 프리미엄을 추가 차감.
명도비·체납관리비·수선비 보수적 반영.
최종 원칙: 낙찰가율 ≤ 80% & 순수익률 ≥ 7~10% & DSCR ≥ 1.2 동시 충족.

9. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 말소기준권리는 항상 ‘가장 오래된 권리’인가요?

A. 보통 담보·집행성 권리 중 최선순이 기준이 되지만, 물건·절차·공고별 예외가 있을 수 있습니다. 매각물건명세서로 항상 확인하세요.

Q2. 임차인 보증금을 인수하는지 어떻게 알 수 있나요?

A. 임차인의 대항력 성립일과 기준권리 선후, 배당요구 여부를 비교합니다. 명세서의 ‘임차인 현황’(전입일·확정일자)을 꼭 확인하세요.

Q3. 법정지상권은 왜 위험하죠?

A. 요건 충족 시 등기 없이도 성립해 인수될 수 있습니다. 토지·건물 등기/현황과 지상권 성립 요건을 함께 보세요.

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