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경매 초보가 제일 많이 하는 실수 TOP 5
부동산 경매는 소액으로 시작할 수 있고, 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다는 장점 때문에 많은 사람들이 도전합니다. 하지만 경험이 부족한 초보자들은 작은 실수 하나로 큰 손실을 볼 수 있습니다. 오늘은 경매 입문자들이 흔히 빠지는 5가지 대표적인 실수와 이를 피하는 방법을 정리해 보겠습니다.
1. 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인하지 않는 실수
경매 공고문만 보고 입찰하는 건 위험합니다. 실제로 중요한 정보는 매각물건명세서에 들어 있습니다.
임차인 현황, 말소기준권리, 인수되는 권리, 유치권·법정지상권 등 리스크 확인 필수
해결 방법: 공고문 다운로드 → 권리분석 → 전문가 검토. 반드시 “인수되는 권리 없음” 확인.
2. 현장조사 없이 서류만 믿는 실수
등기부와 명세서만으로는 알 수 없는 현장 리스크가 있습니다.
- 불법 증축, 누수, 구조적 하자
- 점유자가 버티는 경우
- 관리비 체납 수백만 원 이상
해결 방법: 현장 방문, 관리사무소 확인, 중개업소 시세 조사.
3. 말소기준권리를 착각하는 실수
경매 권리분석의 핵심은 말소기준권리입니다.
기준권리 이후 권리는 소멸, 이전 권리와 대항력 있는 임차인은 인수
해결 방법: 등기부 갑구·을구 전체 확인 → 담보·집행성 권리 중 최선순 찾기 → 임차인 대항력 성립일 비교.
4. 입찰가를 감으로 정하는 실수
“시세보다 20% 싸게 쓰면 되겠지”라는 식은 위험합니다. 낙찰가율·공실률·금리·수리비 등을 반영해야 합니다.
해결 방법:
- 최근 지역별 낙찰가율 통계 확인
- 입찰가 계산 시트 활용해 목표 수익률(7~10%) 달성 여부 체크
- 실거래가 대비 안전마진 확보
5. 명도 비용과 시간을 무시하는 실수
낙찰 후 소유권 취득이 끝이 아닙니다. 명도 리스크가 큽니다.
- 점유자가 이사비 요구 → 수백만 원 추가
- 강제집행 시 수개월 지연
해결 방법: 점유자 태도 확인, 명도비용 200~500만 원 반영, 협상+법적 절차 병행.
초보자가 꼭 기억할 3가지
- 서류와 현장을 동시에 확인
- 입찰가는 수익률 기준으로 산정
- 명도·인수 리스크를 반드시 반영
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