공매 vs 경매, 뭐가 더 유리할까?

 

공매 vs 경매, 뭐가 더 유리할까?

부동산을 시세보다 저렴하게 매수하는 방법으로 가장 많이 언급되는 제도가 바로 경매와 공매입니다. 두 제도는 유사해 보이지만 운영 주체, 절차, 경쟁 방식, 낙찰 후 리스크 등에서 차이가 있습니다. 이번 글에서는 공매와 경매의 특징을 비교하고, 투자자의 입장에서 어떤 경우에 더 유리한지 살펴보겠습니다.

1. 경매와 공매의 기본 차이

• 경매(法院경매): 법원이 주체, 채권자의 신청에 따라 담보 부동산을 강제로 매각.
• 공매(公賣, 온비드): 한국자산관리공사(캠코) 또는 공공기관 주체, 세금 체납 자산이나 공공 보유 자산 매각. 온비드(Onbid) 전자 입찰.

2. 입찰 절차와 접근성

경매는 법원 사이트와 현장 입찰이 많아 절차가 까다롭습니다. 하지만 실무 경험(권리분석·명도)을 쌓을 수 있습니다.
공매는 인터넷(Onbid)으로 회원가입·공인인증서만 있으면 누구나 집에서 클릭 한 번으로 입찰 가능, 진입 장벽이 낮습니다.

3. 낙찰가율과 경쟁 강도

경매: 주거용 아파트·오피스텔은 경쟁 치열, 낙찰가율 90% 이상도 많습니다.
공매: 상대적으로 관심 적어 경쟁률 낮은 경우가 있고, 지방 상가·토지는 저가 낙찰 가능성이 높습니다.

4. 권리관계와 리스크

경매: 말소기준권리 분석 필수, 임차인 대항력·법정지상권·유치권 등 리스크 많음. 명도 비용·시간 부담.
공매: 세금 체납 재산이 많아 권리 대부분 소멸하지만, 임차인 대항력은 인수 가능. 점유자 명도 책임은 매수자에게 있음.

5. 낙찰 후 자금 부담과 절차

• 경매: 낙찰 후 4~6주 내 잔금 납부, 대출 지연 시 계약 해제 가능.
• 공매: 잔금 기한이 다소 유연, 일부 자산은 분납 가능.

6. 투자자 관점에서의 유불리

• 경매가 유리: 권리분석·명도 경험이 있는 투자자, 수도권 아파트 장기보유 목적, 안정적 데이터 기반 판단 선호.
• 공매가 유리: 초보자, 온라인 간단 참여 선호, 경쟁률 낮은 지방 자산 노리는 경우, 캠코·공기업 자산 안정성 중시.

7. 결론: 초보자라면 공매부터, 경험자라면 경매 확장

경매는 정보가 풍부하지만 경쟁 치열, 공매는 절차 간단하지만 물건 분석 난도 높음. 따라서 초보자는 공매(Onbid)로 시작해 경험을 쌓고, 이후 경매로 확장하는 전략이 유리합니다. 어떤 방식을 택하든 권리분석·현장조사·입찰가 계산 3가지는 필수입니다.

실전 팁

• 초보자는 공매(Onbid)에서 절차 감각 익히기
• 경험자라면 경매로 수익성 확대
• 권리분석·현장조사·입찰가 계산 3박자는 공통 필수