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임차인 대항력, 진짜 쉬운 설명
부동산 경매·공매 투자에서 가장 헷갈리는 개념 중 하나가 바로 임차인 대항력입니다. 이번 글에서는 대항력이 무엇인지, 성립 요건은 무엇이며, 투자자 입장에서 어떻게 영향을 미치는지를 진짜 쉽게 설명합니다.
1. 임차인 대항력이란?
임차인 대항력은 임차인이 임대차 계약을 제3자에게 주장할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해 집주인이 바뀌어도 임차인이 계속 거주할 수 있는 권리입니다. 경매나 매매로 소유자가 바뀌어도 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 새 소유자는 임차인을 내보낼 수 없습니다.
2. 임차인 대항력의 성립 요건
- 주택: 주민등록 전입신고 + 실제 거주(점유)
- 상가: 사업자등록 신청 + 실제 영업(점유)
즉, 주택은 전입+거주, 상가는 사업자등록+영업을 충족해야 대항력이 인정됩니다.
3. 대항력과 확정일자의 차이
- 대항력: 소유자가 바뀌어도 임차인이 계속 살 수 있는 권리 (거주권)
- 확정일자: 보증금을 배당받을 수 있는 권리 (금전 보호)
👉 대항력은 살 권리, 확정일자는 돈 받을 권리입니다.
4. 투자자에게 왜 중요한가?
임차인의 대항력은 투자자의 보증금 인수 여부와 직결됩니다.
- 임차인의 대항력 성립일이 말소기준권리보다 빠르면 → 보증금 인수 가능성 있음
- 성립일이 말소기준권리보다 늦으면 → 일반적으로 소멸, 인수 부담 없음
5. 초보자의 흔한 실수
- 전입신고만 했다고 대항력이 있다고 생각
- 상가 사업자등록만 확인하고 실제 영업 여부 무시
- 대항력과 확정일자를 혼동
- 현장조사 생략 → 명세서와 실제 상황이 다를 수 있음
6. 실제 사례
- 전입신고+거주: 대항력 인정
- 전입신고만, 거주 없음: 대항력 불인정
- 상가 사업자등록만, 영업 없음: 대항력 불인정
- 전입일이 근저당보다 늦음: 소멸
- 전입일이 근저당보다 빠름: 보증금 인수 가능
7. 임차인 대항력 체크리스트
- 등기부에서 말소기준권리 확인
- 매각물건명세서에서 임차인 전입일·확정일자 확인
- 현장 방문으로 거주·영업 여부 확인
- 성립일과 기준권리 선후 비교
- 인수 보증금은 입찰가에서 반드시 공제
결론: 초보자가 꼭 알아야 할 기본기
주택 = 전입신고 + 거주, 상가 = 사업자등록 + 영업, 확정일자 = 보증금 배당권.
투자자는 항상 임차인의 대항력 여부를 확인해 인수 리스크를 줄여야 합니다.
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