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부동산 투자 기초 입문｜용어·순서·수익률 계산 한 번에 끝내기
부동산 투자를 처음 시작하는 초보자들이 가장 어려워하는 것은 용어와 실행 순서입니다. 이 글은 기초부터 차근차근 배우고 싶은 분들을 위해 필수 용어 정리, 투자 순서, 수익률 계산법, 권리분석 체크리스트까지 한 번에 정리했습니다.
목차
- 초보자가 꼭 알아야 할 핵심 용어
- 부동산 투자 7단계 순서
- 수익률 계산 기본 공식
- 초보 실수 TOP 5
- 입지·상품 선택 체크리스트
- 전세 vs 월세 전략
- 권리·계약 확인 필수 항목
- 초보 실행 로드맵
- 마무리
1. 초보자가 꼭 알아야 할 핵심 용어
- 시세/실거래가: 호가가 아닌 실제 거래가를 기준으로 분석
- 전세가율: 전세가 ÷ 매매가. 높을수록 실투자금이 줄어듦
- LTV/DTI/DSR: 대출 가능 한도 계산 핵심 지표
- 등기부(갑구/을구): 소유권과 근저당 등 권리 확인
- 말소기준권리: 경매 권리분석의 기준
- 임차인 대항력/확정일자: 인수 위험 여부 판단
- 취득세/재산세/양도세: 세금 3단계(취득-보유-매도)
- 공실률/운영비: 순수익률 계산에 필수
- 낙찰가율: 경매 시장의 온도계
- ROI: 연간 순이익 ÷ 실투자금(%)
2. 부동산 투자 7단계 순서
- 목표 설정: 월세 현금흐름 vs 시세차익
- 예산·대출 한도 파악
- 입지 조사: 교통, 학군, 생활 인프라
- 매물 데이터 비교: 실거래가·임대료 확인
- 권리·현장 점검
- 수익성 검증: ROI 계산
- 계약·운영 계획 세우기
3. 수익률 계산 기본 공식
실투자금 = 매매가 + 취득부대비용 − 대출금
연간 총임대수익 = 월세×12 − 공실손실
연간 순임대수익 = 연간 총임대수익 − 운영비 − 이자비용
ROI = 연간 순임대수익 ÷ 실투자금 × 100
예시: 실투자금 3600만 원, 연간 순임대수익 364만 원 → ROI ≈ 10.1%
4. 초보 실수 TOP 5
- 호가 기준으로 계산
- 권리분석 생략
- 운영비 과소 추정
- 공실률 0% 가정
- 이자만 계산하고 부대비용 누락
5. 입지·상품 선택 체크리스트
- 수요 안정성: 대학·병원·산업단지·업무지구 인접
- 생활 편의: 교통·편의시설 도보 접근
- 건물 상태: 누수, 소음, 구조 확인
- 상품 유형: 소형 아파트·오피스텔 등
- 규제·세금: 취득세 중과, 대출 규제 지역 여부
6. 전세 vs 월세 전략
전세형: 실투자금 축소, 현금흐름 낮음
월세형: 현금흐름 높음, 관리 부담 증가
반전세: 안정성과 현금흐름 균형
7. 권리·계약 확인 필수 항목
- 등기부 을구: 근저당·가압류 여부
- 임차인 정보: 대항력·확정일자 확인
- 관리비·체납 여부
- 특약 조항: 잔금일, 하자보수, 원상복구
8. 초보 실행 로드맵 (7일 챌린지)
- 목표/예산 확정
- 지역 후보 선정 후 데이터 정리
- 등기부 3건 권리분석 연습
- 현장 방문 3곳 이상
- 보수적 손익표 업데이트
- 최종 매물 1곳 선정
9. 마무리
부동산 초보자는 데이터(실거래가) + 권리분석(말소기준권리·대항력) + 보수적 수익률을 원칙으로 삼는 것이 안전합니다. 작은 금액으로 경험을 쌓으며 성장해 나가세요.
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