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부동산 경매·공매 입문 가이드｜온비드 입찰 방법·유찰 공략·명세서 읽기
부동산을 싸게 사는 기술로 경매와 공매가 주목받고 있습니다. 겉으로 비슷해 보여도 주체·절차·서류가 달라 초보는 혼란스럽죠. 이 글은 경매 vs 공매 차이를 한눈에 정리하고, 온비드 입찰 절차, 유찰 물건 찾는 법, 매각물건명세서·물건명세서 읽기, 입찰가 산정과 명도 전략까지 핵심만 담은 2000자 요약입니다.
경매 vs 공매(온비드) 비교표
| 구분 | 경매(법원) | 공매(온비드) |
|---|---|---|
| 주체/플랫폼 | 법원 집행·배당 | 캠코·지자체 등 공공기관/온비드 |
| 핵심 서류 | 매각물건명세서, 감정평가서 | 물건명세서·공고문, 현장조사서 |
| 가격 형성 | 유찰 시 단계적 하락(감정가 대비) | 기관별 최저입찰가 재설정·자동연장 |
| 보증금/마감 | 보증금 납부 후 기일입찰 | 최저가의 5~10% 이체, 마감시각 엄수 |
| 낙찰 후 | 배당·인도명령 등 법원 절차 | 기관 계약·잔금, 특약 이행 |
1) 온비드 공매 시작 절차
- 회원가입·공동인증서 등록 → 본인 계좌 연결
- 물건 검색: 지역·유형·유찰횟수·낙찰가율 필터
- 공고문·물건명세서 정독: 점유·인수권리·체납·하자
- 현장 점검: 외관·관리·주차·소음·접근성
- 입찰가 확정: 실투자금·ROI 계산 후 상한가 설정
- 전자입찰 제출 + 보증금 이체(마감 1~2시간 전 권장)
Tip: 마감 임박 경쟁을 피하려면 사전 제출을 습관화하세요.
2) 유찰 물건 찾는 법
- 유찰 1~2회 물건: 가격 메리트와 리스크 균형
- 최근 낙찰가율 표로 상한선 설정(동·유사 평형 비교)
- 스카이뷰·로드뷰로 동선·일조·주차·경사 사전 검증
- 관리비·세금 체납 인수 여부 명시 확인
- 특수물건(법정지상권·유치권·선순위 전세권)은 초보는 패스
3) 매각물건명세서·물건명세서 읽기
- 말소기준권리: 최선순 담보 이후 권리는 통상 소멸, 이전 권리·대항력 임차인은 인수 가능
- 임차인 대항력/확정일자: 전입·확정·점유가 있으면 보증금 인수 위험
- 을구 권리 누적: 근저당·가압류 다수면 배당 복잡 → 입찰 상한 낮추기
- 공매 특약: 인수 세금·점유자 퇴거 책임·하자 면책 조항 굵은 글씨로 체크
4) 입찰가 산정 공식(초보용)
- 실투자금 = 낙찰가 + 취득부대비용 + 인수보증금/체납금 − 대출금
- 연간 총임대수익 = 월세×12 − 공실손실(월세×공실률)
- 연간 순수익 = 총임대수익 − 운영비(관리·수선·보험·세금) − 이자
- ROI(%) = 연간 순수익 ÷ 실투자금 × 100
가정은 보수적으로: 공실률 10%, 금리 +1%p, 명도·수리비 버퍼 포함.
5) 명도 전략(시간=돈)
- 협의 우선: 잔금·이사일·이사비 합리선 제시, 합의서 서면화
- 절차 대비: 협의 결렬 시 인도명령·집행까지 기간·비용 시뮬레이션
- 가격 반영: 예상 지연·비용을 입찰가에 선반영
6) 리스크 레이더
- 법정지상권(토지·건물 분리 소유로 점유 지속 위험)
- 유치권 주장(허위 여부·점유 실재 확인)
- 무허가·용도 위반(이행강제금·변경 비용)
- 선순위 임차인(대항력·확정일자 보유 시 보증금 인수)
- 관리비·공과금 체납(기관별 승계 규정 확인)
7) 입찰 전 체크리스트
- 명세서에서 말소기준권리·임차인·특약 체크
- 관리비·세금 체납 인수 여부 확인
- 전세가율·공실률·낙찰가율 데이터 표 작성
- 현장 점검: 소음·향·주차·엘리베이터·누수 흔적
- 입찰 상한가/포기 기준 사전 확정(감정가·시세 대비 %)
- 명도 비용·기간 버퍼 반영
- 마감 1~2시간 전 전자입찰 제출 + 보증금 이체 확인
8) 마무리
경매·공매는 리스크를 가격으로 관리하는 게임입니다. 초보는 유찰 1~2회, 권리 단순, 점유 명확한 물건으로 작게 성공부터 쌓아가세요. 온비드 절차 숙지와 명세서 정독, 보수적 입찰가만 지켜도 실패 확률은 크게 줄어듭니다.
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