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부동산 권리·리스크 완전 가이드｜말소기준권리·대항력·유치권·법정지상권
같은 가격에 사도 어떤 권리는 소멸되고, 어떤 권리는 그대로 인수됩니다. 초보자가 실패를 줄이려면 말소기준권리→임차인→특수권리→돈으로 환산 순서의 루틴을 익히면 됩니다.
1) 핵심 개념 5분 컷
- 말소기준권리: 경매에서 무엇이 지워지는지 결정하는 기준 권리(보통 최선순 담보권). 이후 권리는 대체로 소멸, 이전 권리·대항력 임차인은 인수 가능.
- 대항력·확정일자: 전입+점유로 대항력, 확정일자 부여 시 배당 순위 확보.
- 선순위 근저당: 먼저 설정된 담보권. 배당에서 우선하며 후순위 손실 위험.
- 유치권: 공사·수리 채권+점유로 변제 전 인도 거절 가능(요건 엄격).
- 법정지상권: 토지·건물 분리 등 요건 충족 시 건물 사용권이 법정 성립.
2) 말소기준권리, 이렇게 찾는다
- 등기부 을구에서 가장 이른 담보권(근저당·저당·가등기담보 등) 확인
- 해당 권리의 설정일을 기준선으로 표시
- 기준 이후 권리는 통상 소멸, 이전 권리·대항력 임차인은 인수 가능성
- 경매라면 매각물건명세서에서 말소/인수 표기를 교차 검증
루틴: 기준권리 설정일 ↔ 임차인 전입·확정일자 날짜 비교가 핵심.
3) 임차인 인수여부 한눈 요약
| 상태 | 요건 | 결과/리스크 |
|---|---|---|
| 대항력 없음 | 전입·점유 미비 | 대체로 소멸, 인수 가능성 낮음 |
| 대항력만 있음 | 전입+점유, 확정일자 없음 | 배당 불리, 부족분 발생 시 위험 |
| 대항력+확정일자 | 전입+점유+확정일자, 배당요구 | 우선순위에 따라 배당, 부족분은 낙찰자 인수 가능 |
| 소액임차인 | 법상 요건 충족 | 최우선변제 일부 보장, 잔여는 배당 후 부족 시 인수 위험 |
항상 전입일·확정일자·실점유·배당요구 유무를 명세서로 확인하세요.
4) 등기부 을구 ‘빨간신호’ 체크
- 근저당 다중 설정: 배당 복잡 → 입찰/매수가 상한 낮추기
- 가압류·압류 다수: 소송·체납 이슈 가능
- 전세권·지역권: 존속 시 사용 제한/인수 가능
- 가등기: 본등기 전환 시 소유권 변동 리스크
- 지상권: 토지 사용권 독립 → 개발·철거 제약
5) 특수권리 리스크 진단
① 유치권
- 요건: 공사·수리 채권 + 목적물 점유 + 변제기 도래
- 현장: 공사내역서·세금계산서·사진·실점유(자재·공구) 확인
- 전략: 사실관계 불명확 시 초보는 패스 또는 큰 폭 할인
② 법정지상권
- 성립: 토지·건물 분리 + 저당권 설정 당시 건물 존재
- 영향: 토지만 취득해도 건물 철거 어려움, 임대/매각 제약
- 전략: 등기부·지적도·항공사진 대조 → 가능성 있으면 보수적 가치평가
6) 실전 권리 스캔 7단계
- 등기부 갑/을 타임라인화 (설정·변동 순서 정리)
- 말소기준권리 설정일 기준 이후/이전 권리 분류
- 임차인 전입·확정·점유·배당요구 체크
- 특수권리 (지상권·유치권·가등기·전세권) 유무
- 체납 공과금 (관리비·전기·가스·수도) 승계 규정
- 명도 난이도 (장기점유·영업시설·학기 등)
- 인수·명도·수리 비용을 매수가/입찰가에 선반영
7) 리스크를 돈으로 환산(ROI)
- 실투자금 = 매수가(또는 낙찰가) + 취득부대비용 + 인수보증금/미납관리비/수리·명도비 − 대출금
- 연간 순수익 = 임대수익 − 공실손실 − 운영비 − 이자비용
- ROI(%) = 연간 순수익 ÷ 실투자금 × 100
보수적 가정: 공실률 10%, 금리 +1%p, 명도 2개월 지연 버퍼를 넣고도 목표 ROI(예: 6~8%)를 넘어야 안전.
8) 초보 금지 6종(처음엔 피하자)
- 법정지상권 가능성 높은 토지/건물 분리 물건
- 유치권 주장 + 점유 불명확 케이스
- 선순위 임차인(대항력·확정일자) 존재
- 가등기 선설정 + 소유권 분쟁 소지
- 무허가·용도 위반(이행강제금 리스크)
- 을구 권리 누적 + 다중 가압류
9) 한 장 체크리스트
- 기준권리 설정일 ↔ 임차인 전입·확정일자 비교
- 임차인 실점유·배당요구 유무
- 특수권리(유치권·지상권·가등기·전세권) 존재
- 체납 공과금 승계규정 기관·관리사무소 확인
- 인수·명도·수리비 견적화 → 매수가 감액
- 보수적 시나리오로 ROI 재검증
결론
권리분석은 암기가 아니라 루틴입니다. 말소기준권리→임차인→특수권리→돈으로 환산만 지켜도 초보 리스크의 대부분을 줄일 수 있습니다. 모호하면 과감히 건너뛰고, 구조가 단순한 물건에서 작은 성공부터 쌓아가세요.
실제 거래전 금융. 세무. 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다
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