키워드: 공매 투자, 온비드, 수의계약, 내 집 마련, 권리분석, 입찰가 계산, 명도, 주담대, 취득세, 실거주
공매 투자로 내 집 마련하는 방법｜온비드 실전 로드맵
공매는 공공기관 자산을 온비드에서 투명하게 매각하는 절차입니다. 유찰·수의계약 구간을 활용하면 같은 입지의 일반 매매 대비 안전마진을 확보하기 쉽고, 실거주자에게는 일정 예측성과 가격 효율을 동시에 제공합니다. 아래 로드맵은 물건 선별→공고문·명세서→입찰가 계산→유찰·수의계약→잔금/대출/등기→명도·입주까지 한 번에 담았습니다.
1) 공매란? 경매와 무엇이 다른가
공매는 국가·지자체·공공기관이 보유한 압류·체납·유휴 자산을 온라인 시스템인 온비드로 매각하는 방식입니다. 법원이 주관하는 경매와 달리 처분기관의 공고문·특약이 거래의 핵심 조건을 이룹니다. 실수요자는 유찰→최저입찰가 하락 또는 수의계약 전환 구간에서 가격·심리 경쟁을 낮출 수 있습니다.
2) 사전 준비: 계정·인증·자금·시간
- 계정·인증: 온비드 회원가입 및 간편/공동 인증 준비.
- 자금설계: 잔금 기한 내 완납 원칙 → 주담대 실행일과 잔금일을 맞추는 일정표 필수.
- 서류: 낙찰 후 필요 서류(매각결정/계약서, 신분증, 인감, 각종 납부영수증) 체크.
- 타임라인: 공고 열람→임장→입찰→낙찰→잔금·등기→입주/명도까지 보통 6~10주.
3) 내 집 마련형 물건 선별 5가지
- 입지: 역세권 도보 10분, 직주근접 30분, 생활 인프라 10분.
- 관리·건물 상태: 엘리베이터, 주차, 층간소음, 관리비 수준.
- 권리 단순성: 등기부(근저당/가압류), 선순위 임차인, 법정지상권·유치권 여부.
- 거주 난이도: 공실·자가거주·임차인 점유 여부(명도 필요성).
- 수리 범위: 욕실·주방·창호·누수 등 필수 수리비가 예산의 5~10% 이내.
4) 공고문·명세서 읽는 법(핵심만)
- 공고문 특약: “현 상태 매각”, “하자·면책”, “인수 세금·관리비” 등 굵은 문구 확인.
- 재산명세서/현황조사서: 면적·용도·점유자·체납내역.
- 감정평가서: 감가 사유·필수 수선 항목 메모.
- 등기부 등본: 근저당·가처분·지상권 등 권리관계.
원칙: 등기부 + 공고문 특약 + 현황조사서를 교차 확인해 “인수사항 리스트”를 만든다.
5) 입찰가 계산: 실거주자용 보수 공식
입찰 상한가(포기선) = 예상 시세 − 안전마진(10~15%) − 필수 수리·부대비
총투입 = 낙찰가 + 취득부대비(취득세·등기·인지) + 수리/가전 + 예비비(5~10%)
- 대출·자기자본 비중을 먼저 결정하고, 금리 +1%p, 일정 +2주 지연 스트레스 테스트 후 입찰.
- 실거주라도 과도한 레버리지는 금물. 목표는 “입주 3개월 내 현금흐름 정상화”.
6) 유찰·수의계약 활용법
유찰이 반복되면 최저입찰가가 내려가고, 입찰불성립이 누적되면 공고문 조건에 따라 수의계약으로 전환될 수 있습니다. 이때는 신청기간·가격기준·자격을 충족하면 선착 순서 또는 협의로 매수 가능. 실거주자는 경쟁 심리를 낮추고 시간·심리 비용을 줄일 수 있습니다.
7) 잔금·대출·등기: 일정이 전부다
- 잔금기한 확인(통상 30일 내외) → 은행과 동일일 등기·대출 실행 플로우 합의.
- 필요서류: 매각결정/낙찰허가 통지, 매각계약서, 신분증, 인감/증명, 각종 세금 영수증 등.
- 체납 공과금: 인수 가능성은 공고문 특약 및 관리사무소·지자체 확인으로 사전 정리.
8) 명도·입주: 실거주 협상 스크립트
- 점유 확인: 전입·확정일자·점유, 배당요구.
- 협상 원칙: 이사비는 증빙·일정에 연동(열쇠·공과금 정산·원상복구 사진 체크리스트).
- 타임라인: 특약에 인도일·열쇠·공과금 명시 → 입주 전 도면·견적 확정 → 공실일 최소화.
9) 실전 예산 예시(요약 표)
| 항목 | 예시값 | 비고 |
|---|---|---|
| 낙찰가 | 280,000,000 | 유찰 반영 |
| 취득부대비 | 약 4% | 취득세·등기·인지 |
| 수리비 | 8,000,000 | 욕실·도배·장판 중심 |
| 예비비 | 총투입의 5% | 돌발 수리·지연 대응 |
| 총투입 | 약 305,000,000 | 자기자본+대출 |
| 주담대 | 205,000,000 | 변동금리 가정 |
| 자기자본 | 100,000,000 | 계약·수리·예비 포함 |
금리 +1%p, 공사 +2주 지연 스트레스를 넣어도 가계 현금흐름이 감당 가능한지 확인하세요.
10) 체크리스트(복붙)
- [ ] 공고문 특약(현 상태 매각, 하자·면책, 인수 세금·관리비)
- [ ] 등기부: 선순위 권리·지상권·가처분 여부
- [ ] 현황: 점유자·전입·확정·배당요구
- [ ] 입지/관리: 역 10분·직주 30분·관리비 수준
- [ ] 예산: 총투입·예비비 5~10%, 대출 실행일=잔금일
- [ ] 명도: 인도일·열쇠·공과금 정산·사진 체크리스트
- [ ] 입주: 필수 수리 항목·가전 패키지·이사 동선
11) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 공매가 경매보다 무조건 싸나요?
항상 그렇진 않습니다. 다만 유찰·수의계약 구간이 열리면 경쟁이 낮아지고 협상 여지가 커져 안전마진 확보가 쉬울 수 있습니다.
Q2. 대출이 늦어지면 어떻게 하나요?
잔금기한 연장이 제한적인 경우가 많습니다. 은행과 동일일 등기·대출 실행 플로우를 미리 합의하고, 필요 시 브리지·전세자금 등 플랜 B를 준비하세요.
Q3. 실거주인데 명도 협상이 부담돼요.
전입·확정·점유 여부를 먼저 확인하고, 이사비=증빙·일정 연동 원칙으로 합리적 합의를 제시하세요. 특약에 인도일·열쇠·공과금 정산을 명시하면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
12) 결론: ‘가격+시간+확실성’을 동시에 잡자
공매는 정보가 공개되고 유찰/수의계약 타이밍을 읽을 수 있다면, 실거주자에게 합리적 가격과 확실한 일정을 제공하는 효율적인 경로입니다. 핵심은 세 가지—공고문 특약, 권리·점유 명확화, 잔금·대출 동시 실행. 이 루틴만 지키면 공매 투자로 내 집 마련은 충분히 현실적인 선택이 됩니다.
* 실제 입찰.계약 전 최신 공고문. 권리관계. 세무 기준을 확인하고 전문가 자문을 권장합니다.