키워드: 대항력 포기, 인수조건변경부 경매, HUG 경매, 전세사기, 매각물건명세서, 수의계약, 낙찰가율, 말소기준권리, 임차인 대항력
주택도시보증공사 대항력 포기 물건, 투자 기회인가?
한 줄 결론: ‘대항력 포기’가 찍힌다고 모두 기회는 아닙니다. 다만 임차보증금 인수 부담이 사라지는 구조라면, 조건 충족 시 일반 경매 대비 가격·시간·확실성에서 우위를 만들 수 있습니다. 핵심은 문서 확인 → 리스크 리스트업 → 입찰가 산식을 먼저 고정하는 것입니다.
1) 대항력 포기(인수조건변경부) 구조 이해
HUG가 전세보증금 대위변제 후 채권자로서 경매를 진행하며, 법원에 임차인 대항력 인수 포기를 신청해 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않도록 조건을 바꾸는 방식입니다. 이때 법원 허가와 공고문·매각물건명세서의 명시가 전제이며, 일부 사건은 조건부 포기인 경우도 있습니다.
핵심: “문서에 찍힌 것만 믿는다.”—사례별로 포기 범위·조건이 다릅니다.
2) 문서로 확인하는 5가지
- 매각물건명세서 ‘비고’: “주택도시보증공사 제출에 따라 임차인 대항력 인수 포기” 등 문구가 정확히 기재됐는지.
- 공고문 특약: 현상매각·하자면책·인수 세금·체납관리비 등 추가 인수 요소.
- 등기부: 말소기준권리, 선순위 가등기·지상권·압류·가처분.
- 현황조사서: 점유자, 전입·확정일자, 배당요구 여부.
- 조건부 포기 여부: 특정 사유 충족 시에만 포기하는지(예: 배당절차 완료 조건).
한 줄 팁: ‘비고 문구’가 없으면 일반 인수원칙으로 보며, 포기 효력이 미치지 않을 수 있습니다.
3) 수익·리스크 한눈표
| 구분 | 포인트 | 실전 메모 |
|---|---|---|
| 수익 기회 | 임차보증금 인수 부담 제거 → 낙찰가율↓ 여지 | 명도·수리 후 임대/실거주 전환 |
| 시간 이점 | 명도 협상 난이도 완화 | 인도일·공과금 정산을 특약으로 명문화 |
| 핵심 리스크 | 조건부 포기·특수권리·체납관리비 | 비고 문구·특약·등기부로 사전 차단 |
| 자금 | 잔금기한 짧음(통상 30일 안팎) | 동일일 등기·대출 실행 플로우 사전 합의 |
4) 입찰가 계산식(보수형)
입찰 상한가 = 예상 시세 − 안전마진(10~15%) − 필수 수리·부대비
총투입 = 낙찰가 + 취득부대비(취득세·등기·인지) + 수리/가전 + 예비비 5~10%
- 금리 +1%p, 공실 1개월 스트레스를 넣어도 현금흐름이 버티는지 확인.
- 실거주 전환 시에는 대출 실행일과 잔금기한을 동일일로 맞추는 일정표가 필수.
5) 실전 체크리스트 10
- [ ] 매각물건명세서 비고 문구 확인(대항력 포기 명시)
- [ ] 공고문 특약·인수항목(세금·관리비·하자면책)
- [ ] 등기부 특수권리(지상권·가등기·가처분)
- [ ] 점유·전입·확정·배당요구 여부
- [ ] 조건부 포기인지(조건·범위·시점)
- [ ] 잔금기한·대출 실행 플로우(동일일 등기)
- [ ] 수리 범위(욕실·창호·누수)와 견적
- [ ] 관리비 수준과 체납 내역
- [ ] 임대·실거주 전환 시나리오(공실↓ 전략)
- [ ] 스트레스 테스트: 금리+공실+공사 지연
- * 꼭 꼭 체크 하세요
FAQ
Q1. ‘대항력 포기’면 무조건 안전가?
아니요. 사건마다 포기 범위·조건이 다르고, 체납관리비/특수권리 등 별도 인수가 남아 있을 수 있습니다.
반드시 문서로 확인하세요.
Q2. 시세보다 싸게 낙찰받으면 무조건 이득?
낙찰가만 보지 말고 총투입(취득·수리·예비)과 명도/공실 기간, 금리 변동을 함께 계산해야 합니다.
Q3. 어디서 이런 물건을 찾나요?
법원경매 포털의 물건 상세에서 매각물건명세서 비고를 확인하고, HUG 공고/안내 페이지·보증사고 공지, 경매 통계 리포트를 함께 참고하세요.
정리와 CTA
HUG 대항력 포기 물건은 ‘임차보증금 인수 제거’라는 구조적 장점이 있지만, 그 자체가 면죄부는 아닙니다. 문서 확인→리스크 차단→보수적 입찰가만 지키면, 불확실한 시장에서도 가격·시간·확실성을 동시에 잡을 수 있습니다.
“ 대항력 포기 체크리스트 참고 "
꼭 꼭 체크 확인하세요~
입찰 전 최신 공고문. 명세서. 등기부를 확인하고 전문가에게 자문을 권합니다.