키워드: 경매 배당표, 배당요구 종기, 말소기준권리, 소액임차인 최우선변제, 당해세, 배당순위, 매수인 인수금, 경매 계산
경매 배당표, 한 번에 이해하기｜초보도 실수 없는 작성·해석 가이드
배당표는 경매 대금이 누구에게, 얼마만큼, 어떤 순서로 돌아가는지를 공식화한 문서입니다. 투자자·임차인·채권자 모두에게 돈의 흐름을 보여주는 지도로서, 입찰가·수익률·인수금 판단의 출발점이 됩니다. 이 글은 배당표의 구조→순위→종기→예시→체크리스트까지 한 번에 정리한 실전 가이드입니다.
1) 배당표란 무엇인가
배당표는 법원이 매각대금을 이해관계인에게 분배하기 위해 작성하는 최종 배분표입니다. 배당표가 확정되면 그 순서·금액대로 배당이 실행되며, 이후의 다툼은 제한적입니다. 투자자는 배당표를 통해 매수인 인수금 존재 여부를 파악하여 실투자금과 수익률을 정확히 계산할 수 있습니다.
2) 배당표 기본 항목
| 항목 | 설명 | 메모 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 감정·송달·집행 등에 든 비용 | 가장 먼저 공제 |
| 당해세·체납처분비 | 해당 부동산에 부과된 재산세·지방세 등 | 담보권보다 우선하는 경우 다수 |
| 소액임차인 최우선변제 | 요건 충족 임차인의 법정 우선권 | 지역·시점별 한도 최신 기준 확인 |
| 담보물권 | 근저당·전세권 등 | 설정일(접수일) 선순위 우선 |
| 임차보증금 | 대항력·확정일자·배당요구 여부에 따라 배당/인수 | 선순위 대항력 주의 |
| 후순위·일반채권 | 가압류·압류·일반채권 등 | 잔여금 범위 내 |
배당표 하단에 ‘매수인 인수금’ 항목이 따로 표기될 수 있습니다. 이 금액은 낙찰자가 부담해야 하므로 입찰 전 반드시 체크해야 합니다.
3) 배당 순서의 큰 그림(실무형)
- 집행비용
- 당해세·체납처분비
- 소액임차인 최우선변제
- 선순위 담보권
- 대항력 있는 임차인·확정일자 채권
- 후순위 담보·일반채권
남는 금액이 없으면 후순위 권리는 무배당입니다. 선순위 대항력 임차인이 있으면 배당 후 미배당분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
4) 배당요구 종기 핵심
- 배당요구 종기까지 신청해야 배당 대상이 됩니다.
- 임차인이 종기 내 배당요구를 놓치면 보증금 배당에서 제외될 수 있어, 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
- 투자자는 종기 이전에 누가, 얼마를 배당요구했는지 사건기록·명세서로 확인해야 합니다.
5) 말소기준권리와 배당표의 관계
말소기준권리(보통 최선순 담보권)가 성립하면 그 이후 성립한 권리는 낙찰로 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 소액임차인 최우선변제·당해세 등은 법정 우선권으로 앞서 배당될 수 있고, 선순위 대항력 임차인이 존재하면 보증금 일부를 매수인이 인수할 위험이 큽니다.
6) 숫자로 익히는 배당표(예시)
※ 이해를 돕기 위한 가상 시뮬레이션입니다. 실제 사건은 법원 공고문·등기부·매각물건명세서로 반드시 재확인하세요.
| 단계 | 항목 | 금액(원) | 잔액(원) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| - | 매각대금 | 300,000,000 | 300,000,000 | |
| ① | 집행비용 | 5,000,000 | 295,000,000 | 우선 공제 |
| ② | 당해세 | 8,000,000 | 287,000,000 | 재산세 등 |
| ③ | 소액임차인 최우선 | 11,000,000 | 276,000,000 | 요건 충족 |
| ④ | 선순위 근저당 | 176,000,000 | 100,000,000 | 설정일 2018.3. |
| ⑤ | 확정일자 임차인 B | 40,000,000 | 60,000,000 | 말소기준 후순위·배당요구 有 |
| ⑥ | 후순위 일반채권 | 60,000,000 | 0 | 잔액 소진 |
매수인 인수금: 0 (선순위 대항력 임차인 없음 가정). 만약 선순위 대항력 임차인이 있었다면, 배당 후 미배당분을 매수인이 인수했을 수 있습니다.
7) 배당표 체크리스트(복붙용)
- [ ] 배당요구 종기: 임차인·채권자 신청 여부
- [ ] 말소기준권리: 종류와 설정일
- [ ] 소액임차 최우선: 요건·금액(최신 기준)
- [ ] 당해세·관리비: 배당 vs 인수 구분
- [ ] 대항력 임차인: 선/후순위 및 배당·인수 가능성
- [ ] 매수인 인수금: 배당표 하단·명세서 비고 일치
- [ ] 총투입 재계산: 낙찰가 + 세금·수리 + 이자 + 인수금
8) 초보 실수 TOP6
- 호가만 보고 입찰가 산정(실거래·유찰이력·세금 누락)
- 소액임차인 최우선변제 최신 금액 미확인
- 당해세·관리비 인수 가능성 간과
- 선순위 대항력 임차인을 “배당으로 끝난다”로 오해
- 배당요구 종기 후 신청으로 배당권 상실
- 배당표만 보고, 매각물건명세서 비고·등기부 교차검증 누락
9) 투자 관점: 살 물건 vs 거를 물건
| 분류 | 특징 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 살 물건 | 당해세·관리비 소액, 소액임차 범위 명확, 선순위 임차인 無 | 매수인 인수금 0에 근접, 배당요구 현황 투명 |
| 거를 물건 | 선순위 대항력 임차인 + 고액 보증금, 특수권리 다수 | 예상치 못한 인수금·분쟁 리스크 큼 |
10) 실전 적용 루틴(복붙)
- 권리조사: 등기부·명세서·현황조사서로 말소기준·선/후순위 파악
- 배당요구 확인: 종기·제출권리자 목록·금액 점검
- 예산표: 낙찰가, 세금·수리, 인수금, 이자·공실 스트레스 반영
- 입찰가: 시세 − 안전마진(10~15%) − 부대·수리 − 예상 인수금 = 상한가
- 낙찰 후: 배당표 열람·의견진술 기한 체크 → 인수금 확정 → 잔금 실행
11) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 소액임차인 최우선변제는 항상 담보권보다 앞서나요?
대체로 앞서지만, 집행비용·당해세가 먼저 공제됩니다. 한도와 요건은 지역·시점별로 변동되므로 최신 기준을 확인하세요.
Q2. 대항력 임차인이 배당요구를 안 하면?
선순위 대항력 임차인이라면 매수인이 보증금 일부를 인수할 위험이 있습니다. 후순위라면 대항력이 소멸될 수 있으나 사건별로 다르니 문서로 확인하세요.
Q3. 배당표만 보면 안전 판단이 가능한가요?
아닙니다. 배당표는 결과 요약입니다. 반드시 매각물건명세서 비고·등기부·관리비·세금 납부확인서를 함께 보세요.
12) 결론 & 무료 자료
배당표는 경매의 최종 숫자 지도입니다. 배당요구 종기·말소기준권리·소액임차인·당해세·매수인 인수금만 정확히 잡아도 절반은 끝났습니다. 숫자(배당표)와 문구(명세서 비고)를 함께 확인하고, 입찰 상한가는 보수적으로 설정하세요.
배당요구 종기. 말소기준권리. 소액임차인. 당해세. 매수인 인수금 등 함께 확인하시고 입찰 상한가는 보소적으로 결정하세요~
※ 본문은 일반 정보입니다. 실제 사건 적용 전 최신 법원 공고문·매각물건명세서·등기부를 확인하고 전문가 자문을 권장합니다.