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공매 배분계산서, 한 번에 이해하기｜온비드 투자자를 위한 상세 가이드
공매(온비드)에서 낙찰받은 뒤 **대금이 누구에게, 어떤 순서로 배분되는지**를 보여주는 문서가 배분계산서입니다. 경매의 ‘배당표’와 유사하지만, 공매는 체납처분 성격이 강해서 세금·공과금의 우선순위가 특히 중요합니다. 이 글은 구조→우선순위→계산 예시→체크리스트→실수→루틴 순서로 초보도 실수 없이 이해하도록 구성했습니다.
1) 배분계산서란 무엇인가
배분계산서는 낙찰대금에서 체납처분비·세금·담보권·임차보증금·일반채권으로 이어지는 분배 결과를 수치로 정리한 문서입니다. 투자자는 이를 통해 인수금 존재 여부와 총투입을 정확히 확정하고, 잔금 집행과 등기/대출 일정을 조율합니다.
2) 작성 근거·필요 서류
- 작성 근거: 공고문·처분기관 내부 지침·관련 법령(국세·지방세 징수 절차 등)
- 필요 서류: 공고문/특약, 재산명세서·현황조사, 등기부 등본(담보·지상권·가처분), 체납세·가산금 내역, 관리비 체납 확인
- 공매는 공고문 특약의 문구가 실제 배분과 인수 범위를 좌우합니다. 문구를 반드시 원문으로 확인하세요.
3) 배분의 기본 흐름(큰 그림)
| 순서 | 구분 | 설명 | 메모 |
|---|---|---|---|
| ① | 체납처분비 | 집행·송달 등 비용 | 가장 먼저 공제 |
| ② | 당해세/체납세 | 재산세·지방세 등 부동산에 붙는 세금 | 우선순위 매우 높음 |
| ③ | 선순위 담보권 | 근저당·전세권 등 | 등기 접수일 선순위 |
| ④ | 임차보증금 | 대항력·확정·배분요구 반영 | 선순위 대항력 주의 |
| ⑤ | 후순위 채권 | 압류·가압류·일반채권 | 잔액 범위 배분 |
| ⑥ | 잔여금 | 채무자 귀속 | 사건별 상이 |
특약에 따라 관리비·사용료·부담금 등 인수 항목이 따로 남을 수 있습니다. 이는 낙찰자의 총투입에 반드시 포함하세요.
4) 투자자 체크포인트 5
- 공고문 특약: “현 상태 매각·하자면책·세금·관리비 인수” 문구의 유무, 범위, 기준일
- 당해세 규모: 우선순위가 높아 낙찰가 대비 남는 금액에 큰 영향
- 담보권 선후: 등기 선후·말소기준권리와의 관계
- 임차인 지위: 전입·확정·점유·배분요구, 선순위 대항력 여부
- 인수금: 비고/특약에 남는 금액(관리비·사용료·특수권리)은 낙찰자 부담
5) 입찰 전 계산 공식(보수형)
입찰 상한가(포기선) = 예상 시세 − 안전마진(10~15%) − 필수 수리·부대비 − 예상 인수금
총투입 = 낙찰가 + 취득부대비(취득세·등기·인지) + 수리/가전 + 예비비 5~10% + 인수금
- 스트레스 테스트: 금리 +1%p, 공실 1개월, 공사 +2주 지연
- 실거주 전환 시엔 잔금일=대출 실행일 동시 진행 플로우를 은행과 미리 합의하세요.
6) 숫자로 보는 배분 예시(가상 시뮬레이션)
※ 설명용 예시입니다. 실제 사건은 공고문·등기부·체납내역으로 반드시 재확인하세요.
| 단계 | 항목 | 금액(원) | 잔액(원) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| - | 매각대금 | 250,000,000 | 250,000,000 | |
| ① | 체납처분비 | 3,000,000 | 247,000,000 | 우선 공제 |
| ② | 당해세/체납세 | 12,000,000 | 235,000,000 | 재산세 등 |
| ③ | 선순위 근저당 A | 150,000,000 | 85,000,000 | 설정 2017.06 |
| ④ | 임차인 B(확정·대항력) | 30,000,000 | 55,000,000 | 배분요구 有 |
| ⑤ | 후순위 압류·가압류 | 55,000,000 | 0 | 잔액 소진 |
매수인 인수금: 관리비 체납 1,200,000원(특약상 인수) / 소액임차 최우선변제 해당 없음
총투입 = 낙찰가 + 취득부대비 + 수리·가전 + 1,200,000원(인수금) + 예비비
7) 배분계산서 읽는 법(실전 루틴)
- 공고문 비고·특약에서 인수 항목·기준일 확인
- 체납세 내역에서 세목·금액·당해세 여부 체크
- 등기부 등본으로 선·후순위 담보권·특수권리(지상권·가처분) 검토
- 임차인 지위: 전입·확정·점유·배분요구 여부 파악
- 관리비/사용료 정산 기준일 및 체납액 확인
- 초안 배분계산서 열람 시 숫자/문구 불일치 재검토 후 이의제기 기한 체크
8) 초보 실수 TOP6
- 공고문 특약을 대충 읽어 인수 항목 누락
- 당해세 우선순위 과소평가
- 등기부의 특수권리(지상권·지역권·가등기) 간과
- 선순위 대항력 임차인을 “배분으로 끝난다”로 오해
- 관리비·사용료 정산 기준일 미확인으로 추가 부담
- 배분계산서만 보고 현황조사·체납확인서 교차검증 누락
9) 투자 관점: 살 물건 vs 거를 물건
| 분류 | 특징 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 살 물건 | 당해세·관리비 소액, 담보 구조 단순, 선순위 대항력 임차인 없음 | 매수인 인수금 0에 근접, 배분 과정 투명 |
| 거를 물건 | 특수권리 다수, 고액 당해세, 관리비 체납 크고 기준일 불명확 | 인수금·분쟁 리스크 큼 |
10) FAQ
Q1. 공매에서도 ‘배당요구’가 필요한가요?
공매는 ‘배분’ 개념으로 진행되지만, 이해관계인의 권리 주장 절차가 안내되는 경우가 있습니다. 공고문·안내문에서 요구 서류와 기한을 반드시 확인하세요.
Q2. 세금과 담보권 중 누가 먼저인가요?
사안별로 다르지만 일반적으로 체납처분비·당해세가 매우 우선하며 그 뒤에 선순위 담보권이 옵니다. 등기 선후·세목에 따라 달라질 수 있습니다.
Q3. 배분계산서에 ‘인수금 0’이면 완전히 안전한가요?
문서상 0이어도 관리비 정산 기준일 이후 발생분이나 특수권리에 따른 부담이 남을 수 있습니다. 반드시 공고문 특약·등기부·체납확인서로 교차검증하세요.
11) 결론 & 무료 자료
공매 배분계산서는 가격(안전마진)과 확실성(인수금)을 동시에 판정하는 마지막 체크포인트입니다. 공고문 특약→당해세→담보권→임차인 지위→인수금 순으로 읽고, 입찰 상한가는 보수적으로 고정하세요. 이 루틴만 지키면 초보도 공매에서 총투입 오차 없이 의사결정할 수 있습니다.
공고문 특약- 당해세- 담보권- 임차인 지위- 인수금, 입찰 상한가는 보수적으로 하세요