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키워드: 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기, 말소기준권리, 대항력, 임차인, 경매 체크리스트, 2025 최신
매각물건명세서와 현황조사서｜2025년 최신 해설서(구글 SEO 최적화)
두 문서는 경매 의사결정의 양 눈이다. 현황조사서는 “현장 사실관계(점유·임대차 단서)”를, 매각물건명세서는 “낙찰 후 무엇을 인수·소멸하는지와 배당요구 종기”를 알려준다. 2025년 현재도 본질은 동일하다. 아래 순서대로 보면 초보도 실수 없이 안전하게 거를 물건을 거르고 살 물건을 고를 수 있다.
1) 두 문서의 차이 요약
| 구분 | 현황조사서 | 매각물건명세서 |
|---|---|---|
| 핵심 목적 | 현장 상태·점유·임대차 단서 공시 | 낙찰 시 인수/소멸 권리·종기·배당 관련 안내 |
| 작성 주체 | 집행관(현장 조사) | 법원(기록 종합) |
| 결정적 위치 | 누가 살고 있나? 임대차 흔적은? | 무엇이 남나? 매수인 인수 항목은? |
| 주의 항목 | 점유자 성격·보증금·확정일자 표기 불일치 | 비고란 특약(“대항력 인수” “종기 후 배당요구” 등) |
공식: 현황(사실) → 등기(선후) → 명세서(책임) 순으로 본다.
2) 2025 절차 타임라인
- 감정평가·현황조사 완료
- 배당요구 종기 결정·공고(통상 첫 매각기일 이전)
- 매각물건명세서 공개
- 입찰·매각기일 진행 → 낙찰 → 잔금·배당
특별사정 시 종기 연기 가능하나, 지나친 지연은 제한된다. 항상 공고문과 기록 상의 최신 종기를 확인하자.
3) 문서별 확인 체크포인트
① 현황조사서
- 점유자: 임차인/소유자/제3자, 실거주/사업장 여부
- 임대차 단서: 전입·확정·보증금·차임 표기(불일치 시 추가 증빙 확보)
- 특이사항: 불법 증·개축, 무단점유, 용도변경, 훼손 여부
현황조사서는 “스냅샷”이다. 전입세대열람·관리사무소 확인·인근 탐문으로 교차검증할 것.
② 매각물건명세서
- 배당요구 종기: 종기 내 신청 여부, 종기 후 신청 고지
- 인수/소멸: 매수인이 인수할 권리·비용(관리비·특수부담금 등)
- 비고란: “대항력 인수”, “종기 후 배당요구”, “조건부” 등 결정적 문구
비고란 한 줄이 낙찰 후 수천만 원 차이를 만든다.
4) 배당요구 종기, 한 줄로 이해
종기까지 신청해야 배당 대상이 된다. 종기 내 일부 금액만 청구하면 이후 추가·확장에 제약이 생긴다. 매수자는 종기와 신청 현황을 대조하여 인수금 발생 가능성을 미리 계산해야 한다.
5) 말소기준권리·대항력·최우선 요약
- 말소기준권리: 보통 최선순 담보권. 이후 권리는 낙찰로 소멸이 원칙.
- 대항력 임차인: 선순위라면 보증금 인수 위험 큼(배당요구 여부와 함께 본다).
- 소액임차인 최우선변제: 법정 우선권. 지역·금액 기준은 수시 개정 → 최신치 확인.
6) 실전 판독 루틴(복붙)
- 현황조사서로 점유·임대차 단서 파악
- 등기부로 말소기준·담보·특수권리 선후 확인
- 매각물건명세서 비고란에서 인수/소멸·종기 문구 최종 확인
- 배당요구 현황을 종기와 대조(누가·얼마)
- 총투입 계산: 낙찰가 + 취득부대비 + 수리 + (인수 항목/체납)
- 스트레스 테스트: 금리 +1%p, 공실 1개월, 공사 +2주
7) 가상 사례로 익히기
| 문서 | 핵심 내용 | 판정/액션 |
|---|---|---|
| 현황조사서 | 임차인 A 거주, 보증금 40,000,000 / 월세 45만, 전입·확정 표시 | 대항력 가능성 높음 → 배당요구 여부 확인 |
| 매각물건명세서 | “종기 내 배당요구 접수”, “관리비 체납 650,000 매수인 인수”, “소액임차 해당 없음” | 인수금 = 65만만 반영 → 입찰 상한가에 차감 |
| 변형 케이스 | 비고란 “종기 후 배당요구”, “대항력 인수 가능성” 문구 | 거를 물건 검토: 인수·분쟁 리스크↑ |
8) 자주 하는 실수 TOP5
- 현황조사서 표기만 믿고 계약서·확정·전입 등 증빙 미확보
- 명세서 비고란의 “대항력 인수/종기 후 배당요구” 문구 누락
- 배당요구 종기 변동·연기 공지 미확인으로 인수금 오판
- 법정지상권·분묘기지권 가능성 등 특수권리 탐지 실패
- 관리비·세금 정산 기준일 불명확으로 잔금 후 추가부담
9) 매수자 관점: 살 물건 vs 거를 물건
| 분류 | 특징 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 살 물건 | 현황·명세서 정보 일치, 비고 인수항목 최소, 종기 내 배당요구 정리 | 매수인 인수금 0 또는 경미, 특수권리 無 |
| 거를 물건 | 점유 불명확, “대항력 인수·종기 후 배당요구” 문구, 당해세/관리비 과다 | 총투입·분쟁 리스크 큼 |
10) FAQ
Q1. 무엇부터 읽을까요?
현황조사서(점유·임대차 단서) → 등기부(선후) → 매각물건명세서(인수/소멸·종기) 순서가 안전하다.
Q2. 비고란에 없으면 인수 안 해도 되나요?
원칙적으로 문서에 근거가 남지만, 관리비·사용료 등은 정산 기준일 이후 발생분이 있을 수 있다. 관리사무소·지자체에 확인하자.
Q3. 소액임차인 최우선금액은 고정인가요?
지역·시점별로 변동된다. 최신 금액을 확인하고 입찰 상한가에 반영하자.
11) 결론 & 무료 자료
현황조사서 = 사실(현장) 단서, 매각물건명세서 = 법적·금전 책임 판정표. 이 둘을 현황→권리→돈의 순서로 겹쳐 보면 대부분의 리스크가 사전에 걸러진다. 특히 배당요구 종기와 비고 문구만큼은 한 글자도 놓치지 말자.
체크리스트 & 계산표 꼭 확인하세요
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